證券時報記者 霍莉
順應(yīng)房地產(chǎn)政策調(diào)整，當(dāng)前已有建設(shè)銀行、興業(yè)銀行(601166)、浦發(fā)銀行(600000)、平安銀行(000001)等多家銀行推出了“先息后本”的房貸還款方式。這類還款方式由于明顯呈現(xiàn)“前小后大”或“長貸短供”的特點，一經(jīng)推出就很快引發(fā)市場關(guān)注。
一般而言，“先息后本”的還款方式多用于短期的消費貸或經(jīng)營貸。在房貸領(lǐng)域應(yīng)用“先息后本”的還款方式，銀行或許有多方面考慮。比如，支持存量房貸客戶暫時減輕還款壓力，興業(yè)銀行為此推出的“隨薪供”業(yè)務(wù)，客戶可以選擇2~3年期限先還利息，此后再自動轉(zhuǎn)為此前的還款方式。不過，有的銀行推出長達(dá)數(shù)十年的“先息后本”式還款，難免有爭奪新增按揭貸款客戶之嫌，例如某銀行近日剛推出又迅速下架的“氣球貸”，該產(chǎn)品將風(fēng)險大幅后置的設(shè)計理應(yīng)引起風(fēng)控的關(guān)切。
與傳統(tǒng)房貸中“等額本金”“等額本息”的還款方式不同，“氣球貸”的貸款利息和部分本金分期償還，即前期的每期還款金額較小，但在貸款臨近到期時所剩余大部分的貸款本金，借款人需一次性償還，正如氣球一樣“頭小尾大”。
從技術(shù)上看，“氣球貸”可以減輕借款人的前期還貸壓力，在一定程度上也會降低貸款的準(zhǔn)入門檻。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)上升周期，“先息后本”式還款確實可以減輕部分購房者的還貸壓力，適合高收入或短期資金周轉(zhuǎn)困難的客戶。不過，在還款周期動輒為二三十年的房貸領(lǐng)域大面積采用這種還款方式，其潛在風(fēng)險不容忽視。
如果為了更大范圍拓客，將前期月供比較小作為展業(yè)噱頭，由此放松對客戶資質(zhì)的審核，將會吸引大量未來收入不確定的借款人辦理貸款。在前期，貸款客戶會產(chǎn)生“房子雖貴，但還貸很輕松”的錯覺。然而，正因本金還得少，隨著期數(shù)增加，還款的總利息要比傳統(tǒng)貸款高出很多。最后由于需一次性結(jié)清，還款人的還款壓力驟增，疊加房產(chǎn)價值的不確定性，“氣球”破裂的風(fēng)險難免高企，隨之而來的就是銀行壞賬風(fēng)險。
實際上，早在2008年、2009年，國內(nèi)部分商業(yè)銀行為搶奪房貸客戶就推出了“氣球貸”“雙周供”“天天省”等多款貸款產(chǎn)品，彼時的營銷也打出了“為客戶省錢”的口號。不過，到了2011年，“氣球貸”因涉嫌炒房等問題被監(jiān)管部門叫停。
當(dāng)時的“氣球貸”模仿了美國的大額尾付貸款，后者的身影閃現(xiàn)于美國2008年金融危機(jī)爆發(fā)之初�；厮荼藭r危機(jī)的起源，金融機(jī)構(gòu)為鼓勵人們購房而推出了此類貸款，包括月供只需償付利息的貸款，如大額尾付貸款、超長還款期貸款、零首付貸款等，前車之鑒可謂并不久遠(yuǎn)。
當(dāng)前，在資產(chǎn)荒影響下，房貸也成為各家銀行必爭的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是在“5·17”新政明確了房貸利率不設(shè)下限后，銀行間的競爭已趨向白熱化。在低利率環(huán)境中，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新如何既能找到利潤增長點，又能吸引客戶目光，無疑考驗著銀行的綜合管理水平。商業(yè)銀行一定要做好長期的規(guī)劃和風(fēng)險的充分披露，避免誤導(dǎo)借款人，同時加強(qiáng)借款人的資格審查，盡可能尋求有利于銀行和借款人雙贏的平衡，維護(hù)金融穩(wěn)定。
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