個人房貸，突破22萬億！家庭債務，繼續(xù)攀升

　　A股最賺錢的行業(yè)：銀行，當之無愧。

　　2018年年報披露即將收官，誰將成為最賺錢的上市公司？

　　以2018年歸屬母公司股東凈利潤排名，2018年最賺錢的前20名，上市銀行占據(jù)了多達12個席位：

　　

　　其中，“宇宙第一大行”工商銀行，2018年累計凈利潤達2976.76億元，繼續(xù)穩(wěn)居A股榜首。2018年凈利潤超過1000億的上市公司僅有5家，上市銀行占據(jù)4家：工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行。

　　值得一提的是，755家創(chuàng)業(yè)板上市公司的2018年歸母凈利潤總和為345.74億元，僅為工商銀行凈利潤的11%。

　　除了異常強勁的賺錢能力，隨著2018年年報披露，所有上市銀行給予房地產行業(yè)的貸款亦漸漸浮出水面，更為牽動著市場眼球。

　　

　　26家銀行的涉房貸款，超27萬億

　　2018年，號稱房地產史上最嚴調控，中國商業(yè)銀行與房地產的關系，是否開始漸行漸遠？

　　從26家上市銀行的涉房貸款數(shù)據(jù)看，2大最賺錢的行業(yè)依然是親密無間、“你儂我儂”。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止2018年末，26家上市銀行的涉房貸款合計超27.7萬億元，較年初的23.85萬億元增長了3.92萬億元，增長幅度達16%。

　　

　　其中，上市銀行的27萬億涉房貸款主要是2方面，一是與房地產直接相關的貸款，包括個人住房貸款、房地產企業(yè)開發(fā)貸款等；二是以房地產作為抵押物的其他貸款，包擴地方政府及其他非房地產企業(yè)以土地或房產作為抵押物獲得的銀行貸款。

　　

　　26家上市銀行年報披露了，最新的房地產直接貸款數(shù)據(jù)：截止2018年年末，26家上市銀行對房地產公司類貸款余額為5.59萬億元，較年初增幅達25.62%；個人住房貸款余額為21.71萬億元，較年初增長12.6%。

　　雖然2018年商業(yè)銀行的涉房貸款總額繼續(xù)上升，但商業(yè)銀行對于涉房貸款愈發(fā)謹慎：開發(fā)貸根據(jù)調控要求，服務于重點企業(yè)、重點地區(qū)；按揭貸則明確強調，向剛需傾斜。

　　

　　26家銀行向房企放貸，超5萬億

　　2018年以來房地產調控加碼，市場普遍預測：商業(yè)銀行與房地產企業(yè)的“親密度”將下降，但26家上市銀行年報中對房地產企業(yè)的貸款數(shù)據(jù)給出了真相。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2018年末，26家上市銀行對房地產企業(yè)的貸款總額超5.55萬億元，較2017年年底的4.57萬億元增加了7315億元，系26家上市銀行對房企貸款總額首次突破5萬億元。

　　

　　其中，五大國有商業(yè)銀行（中、農、工、建、交）對房企的貸款總額達3.1萬億元，占26家上市銀行對房企貸款總規(guī)模的55%。

　　26家上市銀行中，多達21家銀行的開發(fā)貸余額較2017年年末上升，其中12家銀行開發(fā)貸余額較2018年年初增幅超20%。

　　

　　其中，民生銀行、上海銀行、上海銀行對于房地產開發(fā)商依然非常熱情，2018年對房企貸款余額增幅均超35%。5大國有銀行中，建設銀行最為激進，對房企貸款的余額在2018年激增超24%。

　　從上市銀行對各行業(yè)的貸款占比來看，上海銀行對房企的貸款余額占比超15%，較2018年初大幅提升。

　　業(yè)內人士表示，近年來，上市銀行的開發(fā)貸抵質押率有所下降，意味著其對應的風險或許有所上升。

　　

　　個人房貸，突破22萬億！

　　相比房企貸款而言，上市銀行2018年年報的個人房貸數(shù)據(jù)，更受關注。

　　26家上市銀行的涉房貸款中，個人房貸規(guī)模遠遠高于房地產企業(yè)貸款，且在各家商業(yè)銀行的貸款業(yè)務中占據(jù)最重要的位置之一。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截止2018年末，26家上市銀行的個人住房貸款余額合計為21.7萬億元，較年初的19.28萬億元，繼續(xù)增長2.42萬億元，增幅達12.55%。

　　

　　其中，5大國有銀行占據(jù)了個人房貸市場的“半壁江山”，截止2018年末，5大行的個人住房貸款余額共計17.17萬億元，占26家上市銀行總規(guī)模的79%。

　　

　　個人房貸余額最低的系寧波銀行，僅為12.29億元，與位列第一位的建設銀行，規(guī)模相差3800倍。

　　從房貸余額增長情況來看，26家上市銀行中，24家銀行的個人房貸余額較2017年年末上升，僅民生銀行、中信銀行(601998)2家的個人房貸余額下滑，其中11家銀行個人房貸余額較年初增幅超10%。

　　

　　總體來看，2018年全年，上市銀行對于個人房貸的熱情只增未減。其中，江陰銀行、貴陽銀行2018年的個人住房貸款余額猛增超55%。

　　伴隨著上市銀行財報中的不斷增長的個人房貸，中國居民杠桿率亦在不斷攀升。

　　2015年末，中國居民部門貸款占GDP的比重僅為39.9%，與日本71.9%和美國80.9%的居民杠杄率相比非常低。據(jù)平安證券估算，2016年中國居民部門杠杄率或升至45.5%。

　　另外，上財高等研究院測算，截至2017年，我國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%，已超過美國水平。

　　

　　上財高等研究院警示：家庭債務已逼近家庭部門能承受的極限。而居民杠桿率迅速攀升、家庭債務不斷增加，個人住房按揭貸款的大幅增長可謂功不可沒。

　　

　　銀行的不可承受之重

　　一般情況下，房地產貸款之于銀行是相對優(yōu)質的資產。據(jù)各家上市銀行年報顯示，對房地產企業(yè)的開發(fā)貸、對個人住的房貸款不良率均低于整體貸款不良率。

　　但，安全的前提是房價穩(wěn)中有升。而自從2016年樓市加強調控以來，房地產貸款的風險也發(fā)生了變化。

　　平安證券測算，公司類房貸不良率出現(xiàn)了一定幅度的上升，特別是四大行，公司類房貸不良率已經逐漸逼近整體貸款不良率。

　　房地產是資金密集的行業(yè)，一旦房價下跌而引發(fā)房企營收下降、回款不足，房地產企業(yè)非常容易出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的風險，從而推高銀行的涉房貸款風險。

　　更值得警醒的是，2019年以來，中國房地產企業(yè)將進入償債高峰期。據(jù)Wind原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018-2021年房地產相關債權，合計到期金額超過1萬億：

　　

　　另外，據(jù)渤海證券分析師崔健測算，2019年上半年總償還量達2116.51億元。

　　2015年-2016年，是房地產債券發(fā)行高峰期，短短2年時間，房企發(fā)債合計22280億元，而大部分債券的期限為3-5年，所以2018年-2021年是地產債的償還高峰期。

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